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15 de Agosto de 2022

Despesa de Condomínio anterior a compra ou entrega das chaves

É mesmo propter rem?

Não são poucos os casos em que as incorporadoras e construtoras insistem em atribuir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio anteriores a própria efetivação da compra e/ou entrega das chaves, se valendo do termo propter rem, que significa basicamente que se o direito de que se origina a coisa é transmitido, a obrigação o segue. Ignorando que o proprietário não é considerado condômino antes da efetiva imissão na posse do imóvel com a entrega das chaves.

E a grande maioria dessas cobranças se dão especialmente em razão da falta de conhecimento dos adquirentes quanto a ilegalidade e abusividade de tal cobrança, visto que, se tratando de imóveis provenientes de incorporadora e/ou construtora condominial, a cobrança de taxa de condomínio anterior à efetiva compra e/ou entrega das chaves aos promissários compradores é abusiva e ilegal!

Mas se é uma pratica ilegal e abusiva, porque ocorrem com tanta frequência?

A resposta é simples! As empresas incorporadoras e construtoras sabem ser vantajoso financeiramente, já que os valores gastos com aqueles que eventualmente reclamam judicialmente é incomparavelmente menor do que os valores arrecadados com aqueles que simplesmente aceitam a cobrança por desconhecerem a sua ilegalidade.

Todavia essa abusividade e ilegalidade, trata-se de entendimento já consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em regime de recursos repetitivos ( REsp. nº 1.345.331-RS) e (art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973), vejamos:

Voto nº 36.128
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO FOI IMITIDO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA (CONSTRUTORA EMBARGANTE) PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Conforme entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (C.STJ) no REsp nº 1.345.331-RS, “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”. No caso, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não pode ser carreada ao compromissário-comprador, pois a obrigação do adquirente nasce desde o dia em que recebe a posse direta do imóvel, já que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da possibilidade de sua utilização. Logo, tendo em vista a sua relação jurídica material com o imóvel (posse), a construtora (embargante) deve responder pelos débitos condominiais executados.

Logo, considerando que antes da entrega das chaves o promitente comprador não usufrui do bem, não há como responsabiliza-lo pelas despesas condominiais vencidas em período anteriores à posse e/ou entrega das chaves, já que a posse é o elemento fático que gera para o adquirente do imóvel a obrigação de arcar com as despesas condominiais, haja vista, que passa a usufruir ou tem à sua disposição toda a estrutura organizada do condomínio, de forma que, o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel, sendo inviável a cobrança de despesas de condomínio antes da entrega das chaves.

FONTE:

RECURSO ESPECIAL nº 1.345.331 – STJ, Abril de 2015. Disponível em: < https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?seq=1396734&tipo=0&nreg=20120199276... > Acesso em: 03/07/2022.


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